Boa-fé de comprador não valida escritura de imóvel sem assinatura de tabelião

Boa-fé de comprador não valida escritura de imóvel sem assinatura de tabelião é um princípio recentemente reafirmado em decisão judicial que muda a segurança jurídica nas transações imobiliárias. A decisão do juiz Nilson Luis Lacerda, da 2ª Vara Cível de Belford Roxo, deixou claro que a ausência da assinatura do tabelião na escritura pública configura nulidade absoluta e contamina toda a cadeia dominial, mesmo quando o adquirente age de boa-fé.

Neste artigo você vai entender por que a boa-fé de comprador não valida escritura de imóvel sem assinatura de tabelião, quais são as consequências jurídicas e práticas dessa nulidade, e como prevenir, detectar e remediar riscos em negócios imobiliários. Ao final, encontrará passos práticos, melhores práticas e um FAQ completo para orientar compradores, vendedores, advogados e profissionais de cartório.

Chamada para ação: se você está comprando, vendendo ou assessora transações imobiliárias, use este conteúdo como roteiro para diligências e consulte um advogado especializado em direito imobiliário ao identificar irregularidades.

Por que isso importa – benefícios e vantagens de entender a decisão

Compreender que a boa-fé de comprador não valida escritura de imóvel sem assinatura de tabelião traz vantagens práticas e jurídicas para todos os envolvidos. Entre os principais benefícios estão:

• – Proteção contra fraudes: conhecimento da regra evita consumar negócios sobre títulos forjados ou juridicamente inexistentes.
• – Segurança jurídica aumentada: partes passam a exigir comprovações formais e checagens antes do registro.
• – Prevenção de perdas financeiras: compradores deixam de investir em bens com defeitos insanáveis no título.
• – Melhor atuação profissional: advogados e corretores aprimoram due diligence e orientam clientes com base em risco real.

Como proceder – passos práticos para evitar riscos

Segue um processo objetivo para avaliar e validar escrituras antes de concluir qualquer pagamento ou registro:

1. Verificação documental prévia

• – Solicitar a escritura original lavrada no cartório competente e verificar se consta assinatura do tabelião.
• – Confirmar se a escritura tem registro no Registro de Imóveis competente e se o registro decorre de título formalmente existente.

2. Consulta ao cartório e ao Registro de Imóveis

• – Pedir certidões negativas e matrículas atualizadas no RGI.
• – Consultar o tabelionato emissor para confirmar a autenticidade da lavratura e assinatura.

3. Auditoria técnica e jurídica

• – Contratar advogado especializado para revisar cadeia dominial – averbações, hipotecárias, ônus e legitimidade das partes.
• – Avaliar se houve irregularidade que gere nulidade absoluta do título, como falta de assinatura do tabelião.

4. Procedimentos em caso de suspeita

• – Não efetuar pagamento integral nem registro até elucidar a origem do vício.
• – Registrar ocorrência em cartório e comunicar Ministério Público quando houver indício de falsificação.
• – Propor ação anulatória ou pedido de matrícula retificada com suporte documental e pericial.

Melhores práticas para compradores, vendedores e profissionais

Adotar práticas preventivas reduz significativamente o risco de negócios inválidos. Abaixo, recomendações para cada parte:

Para compradores

• – Exigir cópia autenticada da escritura e certidão do cartório onde a escritura foi lavrada.
• – Conferir a assinatura do tabelião e carimbo do cartório diretamente com a serventia.
• – Contratar advogado para due diligence completa antes de qualquer transferência de valores.

Para vendedores

• – Manter a documentação regularizada e garantir que a escritura seja lavrada por tabelião legalmente habilitado.
• – Fornecer todas as certidões negativas e informação completa sobre a cadeia dominial.

Para advogados e corretores

• – Implementar checklist padrão para conferência de escrituras e matrículas.
• – Orientar clientes sobre a limitação da boa-fé – boa-fé do comprador não valida escritura de imóvel sem assinatura de tabelião.

Erros comuns a evitar

Ignorar passos básicos de diligência leva a prejuízos irreversíveis. Evite estes erros frequentes:

• – Confiar apenas na declaração do vendedor sem verificar a escritura no cartório emitente.
• – Realizar pagamento integral antes do registro definitivo ou sem título formalmente existente.
• – Aceitar cópias não autenticadas como prova de autenticidade de assinaturas de tabelião.
• – Supor que o registro imobiliário regulariza automaticamente um título juridicamente inexistente.

Exemplo prático

Um comprador adquire imóvel, registra no RGI e passa a morar no bem. Posteriormente descobre-se que a escritura carecia da assinatura do tabelião – a assinatura do suposto tabelião não existia. O juiz declarou a nulidade absoluta do título e anulou todo o registro. A boa-fé do comprador não foi suficiente para salvar o negócio, resultando em perda do imóvel salvo em hipóteses específicas de indenização. Esse exemplo ilustra por que a inspeção formal é imprescindível.

Recomendações acionáveis

• – Antes de assinar qualquer compromisso, solicite ao cartório a certidão de teor da escritura.
• – Confirme a identificação do tabelião e checar se existem rubricas e assinaturas compatíveis com outros atos do cartório.
• – Não aceite negociar com base em simples procurações sem análise minuciosa de poderes e legitimidade.
• – Em caso de dúvida, suspenda a transação e acione advogado para providências imediatas.

FAQ – Perguntas frequentes

O que significa que a escritura é nula por falta de assinatura do tabelião?

A nulidade por falta de assinatura do tabelião é a declaração de nulidade absoluta do título público. Significa que a escritura, por ausência de um requisito essencial, não produz efeitos jurídicos, como transmissão do domínio. Essa nulidade atinge a cadeia dominial, tornando inválidos registros e negócios subsequentes que dependam desse título.

Se o comprador agiu de boa-fé, ele perde o imóvel automaticamente?

Quando se trata de vício de existência do título – como ausência da assinatura do tabelião – a boa-fé de comprador não valida escritura de imóvel sem assinatura de tabelião. A perda do imóvel pode ocorrer, embora o adquirente possa ter direito a indenização dependendo das circunstâncias. Cada caso exige análise fática e jurídica detalhada.

Como comprovar que a assinatura do tabelião é falsa ou inexistente?

As provas podem incluir perícia grafotécnica, consulta ao cartório para conferência de livro de notas e matrículas, depoimento do próprio cartório e comparação com assinaturas autenticadas. Além disso, certidões negativas e registros auxiliares ajudam a demonstrar inconsistências.

O registro no RGI não convalida a escritura irregular?

Não. O registro imobiliário não corrige vícios de existência do título. Se a escritura é juridicamente inexistente, o registro derivado dessa escritura será igualmente defeituoso. A decisão judicial citada reforça que boa-fé de comprador não valida escritura de imóvel sem assinatura de tabelião nem legitima título forjado.

Quais medidas imediatas tomar ao identificar irregularidade na escritura?

– Suspender pagamentos e transferências; – Comunicar o cartório emissor e solicitar verificação; – Reunir toda a documentação e provas; – Consultar advogado especialista; – Avaliar propositura de ação anulatória e medidas cautelares para proteger direitos.

O que profissionais de cartório devem fazer para reduzir fraudes?

Implementar controles rigorosos de autenticação, capacitar tabeliães e escreventes, manter registros físicos e digitais auditáveis, e colaborar com autoridades diante de suspeita de falsificação. Transparência e procedimentos padronizados reduzem ocorrências de títulos inexistentes.

Conclusão

Boa-fé de comprador não valida escritura de imóvel sem assinatura de tabelião é um princípio consolidado que preserva a integridade do sistema registral e protege o patrimônio público e privado contra fraudes. A ausência da assinatura do tabelião configura nulidade absoluta que contamina toda a cadeia dominial, e o registro originado de título inexistente não se legitima pela boa-fé do adquirente.

Principais conclusões: verificar a autenticidade da escritura no cartório emissor; exigir certidões e matrículas atualizadas; não efetuar pagamentos sem due diligence; e consultar advogado ao menor indício de irregularidade. Agir com cautela reduz riscos e potenciais prejuízos.

Chamada final para ação: se você está envolvido em transação imobiliária, revise agora mesmo a documentação com um profissional experiente. Proteja-se antes de registrar ou pagar – a prevenção é mais eficaz do que litigar após a constatação de nulidade.

---